企業(yè)動(dòng)態(tài)
2025-1-6 9:03:41
物業(yè)服務(wù)成本逐步攀升，
物業(yè)公司在未與業(yè)主達(dá)成一致的情況下，
將物業(yè)費(fèi)從原來
0.9元/月·平方米提升至1.05元/月·平方米。
部分業(yè)主對此有異議未交納物業(yè)費(fèi)，
物業(yè)公司以催交物業(yè)費(fèi)為由提起訴訟，
法院會(huì)支持嗎？
某物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》約定物業(yè)費(fèi)為0.9元/月·平方米。因物業(yè)服務(wù)成本逐步攀升，為維持物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，某物業(yè)公司擬提高物業(yè)收費(fèi)，并與小區(qū)部分業(yè)主代表進(jìn)行協(xié)商。之后，某物業(yè)公司在未與業(yè)主達(dá)成一致的情況下要求按1.05元/月·平方米交納物業(yè)費(fèi)。
肖某等業(yè)主對某物業(yè)公司擅自提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議，從而未交納物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)公司為催交物業(yè)費(fèi)提起訴訟。
法院審理后認(rèn)為，調(diào)整物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)之一，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第 二百七十八條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋〔2009〕8號(hào))第五條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。
根據(jù)《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；沒有成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠置娣e占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。
本案中，根據(jù)肖某提供的證據(jù)，某物業(yè)公司雖就物業(yè)費(fèi)調(diào)整事宜與小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行過協(xié)商，但雙方并未達(dá)成一致，且無證據(jù)證明其調(diào)價(jià)符合法定要求和法定程序。
因此，對某物業(yè)公司要求按1.05元/月·平方米計(jì)算物業(yè)費(fèi)的訴訟請求不予支持。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本逐步攀升，但這不能成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾越相關(guān)法律程序提高物業(yè)費(fèi)的理由。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在作出調(diào)整物業(yè)費(fèi)的決定前，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主解釋說明調(diào)價(jià)方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況以及小區(qū)未來相關(guān)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，以佐證現(xiàn)階段執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不足以支持其正常開展物業(yè)服務(wù)，并同全體業(yè)主或業(yè)委會(huì)協(xié)商后確定。
經(jīng)正當(dāng)、 規(guī)范程序通過調(diào)價(jià)方案，不僅可以維護(hù)調(diào)價(jià)行為的有效性，也可以減少摩擦，推動(dòng)雙方在小區(qū)管理上達(dá)成一致，共同創(chuàng)建和維護(hù)和諧、文明、安定的小區(qū)。相反，如果不按照規(guī)定調(diào)整物業(yè)費(fèi)，對業(yè)主將不產(chǎn)生拘束力。
來源：湖南高院、長沙中院
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